轉讓在建工程涉稅政策分析!

   日期:2022-11-23     瀏覽:37     評論:0    
核心提示:在實務中,部分房地產企業因資金周轉困難,導致房地產在建工程項目難以維持下去,為加快資金回籠,不得不
       在實務中,部分房地產企業因資金周轉困難,導致房地產在建工程項目難以維持下去,為加快資金回籠,不得不轉讓部分在建工程項目。應當注意:按照《城市房地產管理法》第39條規定,以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合“按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上”。轉讓在建工程的雙方涉及哪些稅費?

本文結合現行稅收政策分析如下:

一、轉讓方涉稅政策分析。對于在建工程的轉讓方來說,主要涉及增值稅、土地增值稅和印花稅的處理。

1.增值稅?!敦斦?國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《銷售服務、無形資產、不動產注釋》第三條規定,轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的,轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的,以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的,按照銷售不動產繳納增值稅。也就是說,不動產在建工程轉讓,應按“銷售不動產”稅目,計算繳納增值稅。但對轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發,但尚未進入施工階段的在建項目,按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目,計算繳納增值稅。雖然二者適用稅率都是9%,在一般計稅方法下,都可以一次性扣除向政府部門支付的土地價款后的余額計算繳納增值稅。但如果屬于簡易計稅項目,就有很大的區別:一是征收率不同。適用“銷售不動產”稅目簡易計稅征收率為5%,增值稅計稅依據為收取的全部價款;適用“轉讓無形資產”稅目簡易計稅征收率3%,并且可以選擇扣除土地出讓金后差額5%繳納增值稅,并且可以全額開具增值稅專用發票。依據是《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)規定:“納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅。”

2、土地增值稅。根據《國家稅務總局關于印發的通知》(國稅函發[1995]110號)在具體計算增值額時,區分以下幾種情況進行處理:

1、對取得土地或房地產使用權后,未進行開發即轉讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款,交納的有關費用,以及在轉讓環節繳納的稅金。

2、對取得土地使用權后投入資金,將生地變為熟地轉讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用,和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。

3、對取得土地使用權后進行房地產開發建造的,在計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金,并允許加計20%的扣除。

土地使用權與在建工程經批準可以進行轉讓,房屋建設工程屬于成片開發土地的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準可以進行轉讓。所以未進行開發直接轉讓的可能性為零。如果企業轉讓未竣工備案的在建工程,無須區分土地增值稅成本對象為普通住宅、非普通住宅或其他類型房地產,統一按“一分法”(即“其他類型房地產”)進行土地增值稅清算。實務中,絕大部分省市稅務機關認為,土地增值稅扣除項目金額中的“加計扣除”,可以“取得的土地成本與開發成本之和”為基數計算。但是,如果是將已封頂竣工備案的在建工程轉讓,須按“三分法”進行土地增值稅清算(部分地區適用“二分法”),購入方再轉讓環節土地增值稅清算適用“舊房轉讓”政策。因此,企業須根據在建工程的開發程度適用不同的計算方法。

3、印花稅。房地產企業轉讓不動產在建工程,應按照“產權轉移書據——土地使用權、房屋等建筑物和構筑物所有權轉讓書據”稅目,依合同所列金額0.05%計算繳納印花稅。此外,如果房地產企業在合同中將增值稅稅款單獨列明,根據印花稅法第五條規定,該不動產在建工程轉讓合同的計稅依據應為合同所列的金額,不包括列明的增值稅稅款。

二、受讓方涉稅政策分析。對于在建工程的受讓方來說,主要涉及增值稅、土地增值稅和契稅的處理。

1、增值稅。在一般計稅方法下,增值稅以增值稅專用發票作為抵扣鏈條,上家開具增值稅專用發票,下家直接抵扣。但因為上家因為是房地產老項目,選擇簡易計稅,只能開具5%專票,而下家也只能抵扣5%,并且下家也不能土地價款抵減銷售額,顯然會加重其增值稅稅負。因此《財政部 稅務總局關于明確國有農用地出租等增值稅政策的公告》(2020年第2號 )第二條規定,房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續開發后,以自己名義立項銷售的不動產,屬于房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅?!秶叶悇湛偩株P于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(2016年第18號)第八條規定,房地產老項目,是指:(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》,但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。取得未完工的房地產老項目,屬于購入未完工的房地產老項目,在繼續開發后以自己名義立項銷售的,可以按照上述規定適用房地產老項目增值稅簡易計稅政策。一個新的問題又產生:是否可以差額繳納增值稅?(財稅〔2016〕36號)附件2第一條第(八)項規定,一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。既然開發在建項目屬于房地產老項目,應當可以差額繳納增值稅,這才是公平合理的。

2、土地增值稅。房地產企業以接盤等形式購入未完工在建項目,繼續以自己名義立項建設并銷售后,該項目土地增值稅清算時,大部分稅務機關對購入在建工程成本,不認可再計算加計扣除金額。以浙江省為例,房地產開發企業購買在建房地產開發項目后,繼續投入資金進行后續建設,達到銷售條件進行商品房銷售的,其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除,但不得作為土地成本和房地產開發成本加計20%扣除以及房地產開發費用按比例計算扣除的基數。后續建設支出的扣除處理,按照土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條相關規定執行。

在這方面,少數稅務機關有例外規定。如重慶市《土地增值稅等財產行為稅政策執行問題處理意見》(渝財稅〔2015〕93號)明確,房地產企業轉讓開發的土地、未竣工房地產項目,其“取得土地使用權所支付的金額”不能加計扣除;承受土地、未竣工項目的房地產企業在完成房地產項目開發,進行土地增值稅清算時,其取得土地、未竣工項目所支付的款項,可作為“取得土地使用權所支付的金額”,并適用加計扣除。

3、契稅方面,《財政部、國家稅務總局關于土地使用權轉讓契稅計稅依據的批復》(財稅〔2007〕162號)規定,土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓給他人的,應按照轉讓的總價款計征契稅。根據上述政策規定,雖然轉讓在建工項目不需要辦理產權登記手續,屬于土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓給他人,取得方應就轉讓的總價款繳納契稅。不動產在建工程的承受方為納稅人,根據相關規定,計稅依據為應交付的總價款,其中不包含增值稅。

 
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