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      新一輪房地產(chǎn)組合拳釋放三大政策信號

         日期:2024-06-01     瀏覽:15     評論:0    
      核心提示:新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調整力度正持續加大。5月27日,上海市住房城鄉建設管理委等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化
       新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調整力度正持續加大。5月27日,上海市住房城鄉建設管理委等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),提出調整優(yōu)化住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”等九條政策措施。
      實(shí)際上,自5月中旬以來(lái),全國層面統一部署,地方層面“因城施策”,多項房地產(chǎn)支持政策密集出臺。站在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化的當下觀(guān)察,不論是“供”“需”兩端雙管齊下,還是“消化存量”“優(yōu)化增量”并重,此輪房地產(chǎn)政策組合拳,透出不少深意。
      “供”“需”兩端雙管齊下
      從放松限購、引導居民房貸利率下行,到建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制、保交房等,近期一攬子政策凸顯出在房地產(chǎn)市場(chǎng)“供”和“需”兩端均加碼的特點(diǎn)。
      從需求端來(lái)看,5月17日,央行圍繞住房信貸連發(fā)三招,包括降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例、下調個(gè)人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。此后的10天內,廣東多個(gè)地市、上海、西安、重慶相繼宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限,并下調最低首付比例。另外,進(jìn)入5月以來(lái),繼24日珠海“全面取消商品住房限購及限售年限”后,全國僅有6地仍在限購。
      政策效果正逐步顯現,在部分一線(xiàn)城市和省會(huì )城市,看房者購房積極性提高了,實(shí)際市場(chǎng)成交也有所升溫。“父母希望在南部新城購買(mǎi)一套140平的改善性住房,這幾天已經(jīng)轉了好幾個(gè)項目,近期就打算下定。”正在看房的南京市民李女士表示。該項目顧問(wèn)宋經(jīng)理介紹,新政后,項目的到訪(fǎng)量增長(cháng)了300%。進(jìn)入5月以來(lái),該項目認購超過(guò)80套。
      南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)孟祥遠認為,市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)比較大的調整后,已經(jīng)到了一個(gè)底部,但之前很多人依然不愿出手,是因為沒(méi)有看到有轉折點(diǎn)的信號。“系列新政表明了從中央到地方“穩樓市”的決心,釋放了這一積極信號。”他說(shuō)。
      從供給端來(lái)看,今年1月下旬建立的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制已在全國多個(gè)城市大面積鋪開(kāi),數據顯示,全國297個(gè)地級及以上城市已經(jīng)建立了融資協(xié)調機制,截至5月16日,商業(yè)銀行已按內部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項目貸款金額9350億元。
      業(yè)內專(zhuān)家指出,一攬子新政既從需求端施策,降低購房者購房門(mén)檻,減輕其還貸壓力,讓更多有效需求加快入市,又從供給端建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制,對符合“白名單”要求的合規房地產(chǎn)項目積極給予資金支持等,將有利于房地產(chǎn)供需關(guān)系更加平衡。
      “消化存量”和“優(yōu)化增量”并重
      適應房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化,本輪政策措施中,“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”并重。尤其是推動(dòng)住房“以舊換新”、設立保障性住房再貸款等成為盤(pán)活存量住房的重要抓手,也成為新看點(diǎn)。
      根據中指研究院不完全監測數據,截至5月27日,全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。“其中,開(kāi)發(fā)商或國資平臺收購舊房,售房款用于購買(mǎi)指定新房項目,這種方式是今年以來(lái)住房“以舊換新”的主流。”中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。
      業(yè)內人士認為,這一做法的最大優(yōu)勢是“精準”,既盤(pán)活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房,可謂一舉兩得。記者調研了解到,鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過(guò)直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過(guò)程中,初步統計,目前各城市公布的計劃收購住房已超過(guò)1萬(wàn)套。
      更為引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是,本次央行及時(shí)設立專(zhuān)門(mén)的再貸款工具——3000億元保障性住房再貸款,鼓勵引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。業(yè)內專(zhuān)家認為,盤(pán)活存量是化解房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下,原有的房產(chǎn)和資金循環(huán)被打破,房子很難再按原計劃賣(mài)給居民,房企和地方政府都面臨庫存積壓的問(wèn)題。在新工具支持下,地方國企可以成為市面上房子的新買(mǎi)主,打通市場(chǎng)循環(huán)。
      從盤(pán)活存量的角度來(lái)看,土地等資產(chǎn)也成為盤(pán)活的對象。自然資源部副部長(cháng)劉國洪此前在國新辦發(fā)布會(huì )上介紹,自然資源部在廣泛調研的基礎上,準備出臺妥善處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的政策措施。
      “預計房地產(chǎn)行業(yè)將繼續適應從增量時(shí)代到存量時(shí)代的變化、供求關(guān)系和長(cháng)期趨勢的變化,由總量擴張轉為存量上的改造、去庫存、消化和增量上的提質(zhì)、調整、優(yōu)化相結合。”仲量聯(lián)行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監龐溟表示。
      推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉變
      業(yè)內人士認為,此輪政策調整力度較大,但是沒(méi)有改變一貫的政策取向,更為重要的是,不重走“靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟”老路,而是更大程度發(fā)揮市場(chǎng)機制作用,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉變。
      5月17日全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì )議指出,要繼續做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險防范處置,扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。
      “預計“三大工程”將和房地產(chǎn)行業(yè)調控政策優(yōu)化調整結合在一起,成為推動(dòng)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結構、構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新起點(diǎn)、新抓手、新動(dòng)能。”龐溟表示。
      中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示,構建發(fā)展新模式的基礎在“保交房”。住建部從土地端通過(guò)協(xié)調機制到項目端進(jìn)行一一布置和打通,既要控制好增量土地和項目,又要盤(pán)活好存量土地和項目,在保障房和商品房之間形成科學(xué)配置,從而著(zhù)眼長(cháng)遠構建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。
       
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